Hériter d’un bien immobilier en commun avec plusieurs membres de sa famille peut s’avérer être une source de querelles. Il pourrait être difficile à gérer mais aussi compliqué de le diviser entre les héritiers. C’est bien pour ça qu’ont été créées les SCI.
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Qu’est ce qu’une SCI ou société civile immobilière ?
La SCI (acronyme pour société civile immobilière) consiste à une association de plusieurs individus pour préserver leur bien immobilier commun ou en faire un business lucratif. Par définition, elles ont de nombreux avantages et peuvent s’avérer être un atout pour la gestion de biens immobiliers familiaux. C’est donc un outils intéressant pour la préservation de son patrimoine familial.
Pour savoir comment ça marche, regardez la vidéo ci-dessous qui vous donne les informations essentielles.
SCI : mode de fonctionnement, avantages et inconvénients
Une société civile immobilière est, d’un point de vue juridique, une société où s’engagent deux ou plusieurs personnes d’une même famille, qui ont regroupé certains de leurs biens immobiliers et ont acheté un bien commun pour pouvoir engendrer des revenus et partager les bénéfices. Cela concerne des cas d’héritage entre frères et sœurs mais aussi les couples divorcés qui ont du mal à départager leur bien. Les associés auront à choisir parmi eux ou d’autres sociétés ou des gérants qui vont s’occuper de la gestion quotidienne de ce patrimoine. Ils auront chacun une part des revenus engendrés en fonction de leur contribution à la société. Les SCI concernent généralement un groupe de personnes ayant hérité d’un bien commun et qui souhaitent le faire fructifier.
Pour pouvoir commencer une SCI, il faut d’abord respecter certaines conditions.
- Il faut deux personnes minimum pour la créer.
- Les associés doivent obligatoirement être de la même famille.
- La société ne peut durer que 99 ans maximum.
- Certaines conditions doivent être remplies pour la créer c’est-à-dire enregistrer les statues, publier une annonce légale ou acte de constitution.
Les avantages
Parmi les principaux avantages de la SCI, c’est que les associés ne sont pas nécessairement obligés de la gérer. Ils peuvent tout simplement désigner des gérants qui le feront pour eux, ce qui évitera des tensions. Elle permet aussi la préservation du patrimoine familial des associés. Il restera intact, indivisé et pourra être hérité dans le futur.
Les associés bénéficieront de parts sociales SCI, cela est d’ailleurs très pratique pour les parents qui peuvent léguer ou donner des parts SCI à leurs enfants sans vendre le bien. Un autre avantage, c’est que le taux d’imposition que les propriétaires doivent payer pour une SCI est généralement plus faible que celui de l’imposition classique de ces biens immobiliers. La fiscalité de la cession de parts d’une SCI est donc plus intéressante.
Il est bien évidemment possible de passer un accord entre les associés pour faire du bien immobilier commun une activité commerciale comme un gîte ou même une location meublée. Les bénéfices iront à tous les associés et il y aura des primes pour ceux qui s’impliqueront le plus dans la société.
Les inconvénients
Parmi les inconvénients des SCI, on trouve principalement la longueur et le coût de procédure. Il faut faire des annonces et transmettre son dossier à un nombre incalculable d’organismes.
Les procédures pour créer sa SCI
La création d’une SCI peut s’avérer longue et laborieuse. Il faut faire plusieurs démarches administratives. La première étant l’élaboration des statuts. Pour cela, il faut faire appel à un expert pour éviter toute confusion ou litiges entre les associés, parce que la création des statues nécessite de la précision et c’est assez compliqué. Ils doivent être rédigés par l’expert à la suite d’un entretien privé ou par un notaire. Après la rédaction et la signature des statuts, la SCI doit être obligatoirement immatriculée au RCS. Il faudra aussi passer une annonce dans un journal d’annonces légales, sous forme d’avis de constitution.
Pour déposer le dossier de constitution, la demande de l’annonce ou le justificatif de l’annonce doit obligatoirement être présent dans le dossier. Et pour finir, le dossier doit être transmis au centre de formalité des entreprises (CFE) du tribunal de commerce, ainsi que la demande d’immatriculation. Le CFE procédera à la transmission de la déclaration au service des impôts, à l’URSSAF, à Pôle emploi, à l’inspection du travail et à l’INSEE.
La dissolution de la SCI
La dissolution de la SCI est aussi une procédure longue et laborieuse qui, comme son nom l’indique, consiste à la dissolution légale et complète de la société immobilière. Elle n’est envisagée que comme dernier recours et peut être appliquée dans les cas suivants :
- dans le cas où les associés sont en total désaccord concernant le futur de la société et la façon dont elle est gérée.,
- s’ils n’ont pas respecté certaines conditions pour maintenir la SCI,
- si la société est devenue un poids financier difficile à assumer pour les associés.
Il sera donc convenu avec l’accord de tous les associés ou l’accord d’un juge à la dissolution de la SCI. Elle consiste à déposer des dossiers de dissolution auprès du greffe du tribunal du commerce, faire une annonce dans un journal d’annonces légales et après procéder à la liquidation de tous les biens. Si la SCI a engendré des dettes, les associés vont devoir d’abord les payer, et ensuite partager la somme restante entre eux.
