Le transfert d’actifs immobiliers est généralement considéré comme le principal avantage de la Société Civile Immobilière (SCI), car les collaborateurs dans la société détiennent des parts exclusives dans la société plutôt que d’un ensemble de biens immobiliers, ce qui leur permet de diminuer le risque.
Par exemple, la vente d’actions de SCI est différente de la vente d’actions et est strictement réglementée. Dans cet article, nous allons vous parler de la fiscalité de la cession de parts de SCI, découvrez tout ce qu’il faut savoir avec nous.
Table des matières :
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est une société morale qui a un statut juridique connu de longue date, car il peut permettre à de nombreux collaborateurs dans la société d’acquérir un bien immobilier, de le posséder et de le gérer afin de faire le partage des gains et en même temps, de permettre de supporter les pertes correspondantes.
Les entreprises considérées comme société civile ne peuvent être fondées sur leur forme ou leurs activités commerciales liées à l’objet de l’entreprise. La particularité de la SCI est qu’elle évite les problèmes de copropriété car elle donne une structuration juridique au bien immobilier des partenaires.
C’est pour cela que cette forme est la plus couramment utilisée dans l’environnement domestique (dématérialisation des bâtiments représentée par des actions). Les avantages de la SCI sont nombreux. Par exemple, l’avantage dans le transport de marchandises, la protection contre d’éventuelles créances, et financièrement, cette position est avantageuse (vous pouvez choisir l’impôt sur les revenus (IR) ou l’impôt sur la société (IS).
Les procédures liées à la vente des actions d’une SCI
En principe, la vente des actions d’une SCI doit être autorisée par tous les associés. Toutefois, les statuts de la société peuvent apporter des adaptations au champ d’application et aux conditions de l’agrément. Il est donc nécessaire de se référer à la charte de la SCI pour comprendre les procédures à suivre.
Le projet de cession d’actions et la demande d’autorisation correspondante doivent être notifiés à la société et à chaque associé par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le refus d’agrément implique l’obligation de racheter les parts des associés qui souhaitent vendre leurs parts.
Le transfert d’actions
La cession des actions d’une SCI doit être constatée dans un acte sous seing privé ou notarié. Dans ce document, on doit notamment retrouver les informations suivantes :
- L’identité du cédant (nom, prénom et adresse) ;
- l’identité de l’acheteur (nom, prénom et adresse) ;
- le nombre d’actions vendues et leurs noms ;
- prix et conditions de paiement convenus ;
- le cas échéant, le conjoint s’engage à transférer ses parts.
Lors de cessions d’actions entre associés de SCI, il n’est pas nécessaire de mettre à jour les statuts (sauf disposition contraire dans les statuts). En revanche, si la cession d’actions entraîne un changement d’associés au niveau de la SCI, les statuts doivent être mis à jour. Dans ce cas, vous devez appeler les parties liées à prêter attention à la révision des statuts de la société après le transfert, puis déposer une copie des statuts révisés au registre.
Les modalités de cession des actions des sociétés civiles immobilières
Les partenaires peuvent choisir de manière indépendante la valorisation des actions de la SCI en fonction du régimes fiscal. Le tout doit être conforme aux normes fixées par le système juridique des lois. Habituellement, les calculs comprennent les valeurs de la propriété et les espèces sur le compte bancaire de la SCI.
Ensuite, il faut soustraire le montant de la dette des actifs réels de l’entreprise et diviser le résultat par le nombre d’actions. Les actifs réels comprennent les prêts en cours ainsi que l’ensemble des dettes fournisseurs et autres.
Généralement, le facteur de réduction (selon le sujet approuvé) s’applique au contenu transféré. De préférence, il faut faire appel à des professionnels de l’immobilier pour évaluer le montant de la de la SCI.
Le cédant doit obtenir l’accord préalable de ses associés avant de vendre ses actions (sauf si la cession d’actions concerne les conjoints, partenaires, aînés ou descendants, l’approbation procédurale n’est pas requise).
Pour cela, elle doit être faite lors d’une assemblée générale spéciale des actionnaires en convoquant le ou les gérants pour approuver la décision de l’associé. Les partenaires peuvent refuser l’agrément en fonction de l’identité du nouveau propriétaire. Dans ce cas, les collaborateurs ont six mois pour racheter les actions de la personne qui cède ses biens
Si le refus d’agréer est lié au prix, il est nécessaire de demander à des experts financiers (choisis d’un commun accord) pour déterminer le montant final. Si aucune objection n’est soulevée dans le délai, alors, le cédant laisse une échéance aux partenaires pour décider à l’unanimité de valider la cession des parts de la SCI). Voilà, vous savez désormais tout ce qu’il faut savoir.
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